주택을 구매할려고 하면 처음으로 접하는게 영어 수치죠. LTV는 담모물인 주택가격 기준 대출 비율, DTI, DSR은 소득과 상환액을 기준으로 정해진 대출가능 금액 비율을 산정할 때 사용해요. LTV, DTI, DSR 각각의 수치가 높을 수록 가능 %가 높을 수록 대출을 많이 할 수 있다는 거에요.
최근에 부동산 대출규제가 많이 완화 되었죠. 규제지역도 없어지고 그에 따른 대출에 대한 제한도 사라졌어요. 하지만 가장 강력하고 대출에 걸림돌이 되는 DSR이 남아 있는데요. 덕분에 다른 모든 규제가 풀려도 결국 대출이 되지 않아서 집을 사지 못하는 경우가 생겨 특례보금자리론에서는 이 DSR을 적용하지 않는다고 발표했어요. 정확하게 뭐지 알아볼까요?
1. LTV란?
LTV는 매매가 대비 대출액이에요. 10억짜리 아파트의 LTV가 70%이면 7억, 50%이면 5억 이정도의 금액이 대출 가능하다는 이야기에요. 앞의 경우에는 자기돈 3억, 뒤는 5억을 기본으로 가지고 세금 및 거래비용까지 가지고 있어야지만 주택을 구매할 수 있어요.
- LTV = 대출가능금액 / 주택담보물 가치 x 100
주택담보 대출에서 가장 중요한건 결국 담보에요. 담보가 얼마의 가치를 가지고 있느야에 따라서 금액이 결정되는거죠. 은행으로서는 돈을 받지 못할 시에는 현물을 취하면 되기 때문에 너무 쉬운 장사인거죠. 그래서 금리도 가장 낮고 많이 대출을 해주고 싶어해요. 은행 입장에서는 이자를 못받으면 물건을 취하면 되기에 꼭 70%의 금액을 대출해 주고 싶어하지만 정부에서 관리를 하고 있어요.
2. DTI란?
DTI는 총부채(전체 빚) 대비 소득의 약자에요. 소득에서 몇 %를 원금과 이자로 갚는데 사용되는지 따지는건데요. 쉽게 설명하자면 연봉이 1억인데 40%로 DTI가 설정되어 있다면 4천만원을 상환하는데 쓸수 있다고 해서 대출금액이 결정되는거에요.
- DTI = (모든주택 대출 총상환액(원금+이자) + 기타대출이자) / 연소득 x 100
뭔가 너무 어렵죠? 사실 이건 크게 신경쓰지 않아도 되요. 결국 DSR에서 모든것이 결정되는게 요즘 주택담보 대출의 핵심이거든요. DTI에 걸려서 대출을 받지 못하는 경우는 사실 없다고 봐도 무방해요.
3. DSR이란?
DSR은 총부태 원리금 상환비율이라고 해요. 모든 부채를 기준으로 연간 원리금 상환총액을 기준으로 대출한도를 정하는데요. 특례보금자리론을 제외하고 보통 DSR을 40%로 정부에서 지침을 정해 놓아서 소득이 많이 높은 분이 아니라면 정말 대출금액이 생각보나 너무 낮게 나와요.
- DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
비교하자면 DTI는 신경 안쓰셔도 되고 DSR만 내가 얼마가 나오는지 확인해 보시면 되요. 대출을 받으러 가시면 창구에서 이런저런 서류를 가지고 오라고 하는데 전년도 원천징수 금액을 보고 바로 계산해 줘요.
DSR 40%를 적용했을때 대출 상환가능 금액과 주택담보 대출 30년 3.5%로 대출 가능금액은 아래와 같아요.
- 연봉 3000만원: 연간 1200만원까지 대출상환가능 (월 100만원) / 대출가능금액 : 2.2억
- 연봉 4000만원: 연간 1600만원까지 대출상환가능 (월 133만원) / 대출가능금액 : 2.9억
- 연봉 5000만원: 연간 2000만원까지 대출상환가능 (월 166만원) / 대출가능금액 : 3.7억
- 연봉 6000만원: 연간 2400만원까지 대출상환가능 (월 200만원) / 대출가능금액 : 4.4억
- 연봉 7000만원: 연간 2800만원까지 대출상환가능 (월 233만원) / 대출가능금액 : 5.1억
- 연봉 8000만원: 연간 3200만원까지 대출상환가능 (월 266만원) / 대출가능금액 : 5.8억
- 연봉 9000만원: 연간 3600만원까지 대출상환가능 (월 300만원) / 대출가능금액 : 6.6억
- 연봉 1억 : 연간 4000만원까지 대출상환가능 (월 333만원) / 대출가능금액 : 7.4억
상기의 금액은 기존 대출(신용, 카드, 전세보증금 등)이 아무것도 없다는 가정아래에 나오는 금액이에요. 당연하게도 더 줄어들 수밖에 없겠죠. DSR이 그래서 무서운거에요. 정확한 대출 가능 금액은 창구 방문 하셔야해요.
4. 집살때의 전략
최근 집값이 점차 상승하고 있어서 너무 불안하시죠. 무주택자 분이 집을 구매하신다면 지금은 특례 보금자리론이 답이에요. 일단 특례 보금자리론을 사용할 수 없는 사람의 조건부터 알려드릴께요.
- 대기업에 다니는 부부
- 서울 신축, 준신축을 구매하고자 하는경우
- 광역시 신축을 원하는 경우
이 세가지의 경우에는 불가해요. 기본 연봉조건과 물건의 가격에서 상한을 초과하거든요. 그래도 어차피 매매를 생각하신다면 일단 창구는 방문 하셔야하니 문의는 해보세요. 큰 기대는 하지 마시고요. 돈을 잘벌고 좋은 아파트에 들어갈려고 하니 정부에서 제한을 걸어둔거거 든요.
LTV, DTI, DSR 복잡한 용어를 하나하나 이해할려고 하는 지금 당신은 너무나도 대단해요. 아파트를 매매하지 않으면 한번도 찾아보지도 알 필요도 없는 내용이거든요. 잘 공부하시고 첫집을 넘어서 2번째 3번째 집을 마련하실때 너무나도 도움이 되는 지식이 될꺼에요. 공부하면서 연봉도 높이고 성장하면 좋은날이 올꺼라 의심하지 않아요.