주택담보 대출을 받는데 가장 어려운 용어가 바로 LTV, DTI, DSR이죠? LTV : 집값 대비 은행에서 빌려주는 금액, DTI : 소득 대비 대출을 갚을 수 있는 능력, DSR : 총 부채 대비 원금까지 갚을 수 있는 능력 이렇게 정리할 수 있어요.
지역별로 신청하는 대출 별로 어떤 조건이 들어가는지 여러가지로 어려운데 가장 중요한건 바로 자신의 소득과 가지고 있는 총 빚의 합계에요. 신용 대출, 전세 대출, 마이너스 통장, 캐피탈 대출, 자동차 대출, 이런거 전부 합한 금액으로 계산이 되요.
LTV란?
LTV는 주택 담보 인정 비유로 집갑에 대비 했을 때 금융기관에서 돈을 빌려주는 비율이에요. 보통 80%까지 가능하죠. 예를 들어 볼게요. 집값이 6억이라도 감정가액은 5억 정도 일꺼에요. 그러면 5억의 80%인 4억까지 대출을 받을 수 있다는 이야기에요.
감정가액은 KB부동산 시세에서 제공하는 금액이에요. 누구든지 조회만 하면 알 수 있으니 미리 확인 해보세요.
일반적으로 LTV는 60%까지 인정되는 경우가 대부분이에요. 그럼 10억짜리 감정가 라면 모두가 6억의 대출을 받을 수 있을까요? 2005년 이전에는 그렇게 해주었는데 이게 소득 대비 상환을 못하는 경우가 많아져서 생긴게 바로 DTI, DSR이에요.
DTI란?
총부채 상환 비율 말부터가 어렵죠. 주담대(원금+이자)상환액 + 기타대출(이자)상환액/연소득 이렇게 계산을 해서 퍼센트로 나타내는게 바로 DTI에요. 연봉 5천만원을 예로 들어볼께요.
- 연봉 5천만원
- 주담대 원금 + 이자 200만원
- 신용대출 이자 50만원
상기의 조건이면 연상환액이 250만원 X 12 = 3천만원 , 연상상환액(3천만원)/연소득(5천만원) X 100 = 60% 이렇게 계산하면 DTI가 60%라고 하면 3천만원까지 대출이 가능하다는 이야기에요. 엄청나게 대출금액이 줄어들죠? 예를 든 상황은 1년으로 기준을 잡아서 금액이 작아 보이는거에요.
30년으로 계산하면 약 5억정도 대출이 가능해요. 벌써 1억이 줄어들었죠? 하지만 하나의 난관이 더 남았어요. 바로 DSR!!
DSR이란?
DTI는 주택에 대한 총부채 상환 비율을 계산하지만 DSR은 기타대출 즉 신용대출, 자동차대출 등 가지고 있는 모든 대출에 대해서 대출 금액을 결정해요. 그렇기 때문에 DTI보다 수치가 훨씬 더 나오지가 않아요.
원리금 부담을 덜기 위해서 상환 기간을 40년 50년으로 잡는 이유가 바로 이 규제 때문이에요. 그러면 1년에 상환하는 비용의 절대액이 작아지기 때문에 더 큰 금액을 빌릴 수 있거든요.
너무 어렵죠? 최근 가장 중요한건 바로 DSR이에요. 정부에서 지원하는 여러 정책자금에는 DSR을 빼긴 하지만 보통 서울, 경기, 지방 광역시에 내집마련을 하려고 한다면 대부분 조건에서 탈락일꺼에요. 포인트는 신용대출은 최대한 줄이고 주담대를 신청해야한다는 점이에요.