재건축, 재개발 동의율이 2024년 기준으로 변경이 있어요. 서울은 재개발 동의율을 기존 66%에서 50%로 낮추었고 재건축은 그대로 75%를 유지하는 것으로 결론을 내렸어요. 이런 동의율이 왜 중요할까요?
재건축, 재개발을 처음 접하는 분들의 가장 큰 실수가 이거 새집 될때까지 가지고 있자에요. 보통 집을 하시면 얼마나 가지고 있으신가요? 한번 사면 30년 대출다 갚을 때까지 소유하시나요? 아니죠? 똑같아요. 재건축, 재개발도 초기에 진입해서 중간에 팔고 나와야하는데 그 가장 첫번째 단계가 바로 정비계획지정이에요.
재건축, 재개발의 차이
재건축은 노호된 아파트를 새로 다시 짓는 사업으로 사업주체가 아파트의 한 단지 혹은 토지가 묶여있는 곳이 동시에 추진해서 아파트 자체를 새로 짓는 사업이에요.
재개발은 노후된 동네를 전체적으로 다시 만드는 것으로 도로, 상수도 등 기초적인 모든 생활 인프라를 다시 정비하셤서 말그대로 뉴타운이 들어서는 것이라고 보시면 되요. 소외 썩빌, 다가구를 사서 입주권을 받을 수 있다고 하는 것들이 바로 재개바라에 해당하는 경우에요.
- 서울시 기준 / 토지면적 및 토지소유자 동의율 50% 추진중
재건축, 재개발의 절차
재건축과 재개발은 일단 몇가지 조건을 거쳐서 정비계획 지정이 되어야 해요. 정비계획지정을 위한 주민들의 동의율이 있는데 이게 바로 앞서 말씀드린 수치에요. 가장 중요한건 안전진단인데요. 최근 노후 아파트 안전진단 폐지 이야기가 나왔죠? 결론부터 말씀드리면 사실이 아니에요. 안전진단은 꼭 해야해요
정시사업은 아래와 같은 절차로 진행되요.
정비계획 수립 – 안전진단 – 정비구역 지정 – 조합설립 추진위 구성 – 조합설립인가 – 사업시행인가 – 조합원 분양 – 관리처분 인가 – 이주 및 철거 – 일반분양 – 착공
정부가 발표한 자료에서는 한두가지 순서가 빠져 있지만 같다고 보시면 되는데요. 중요한건 안전진단이에요. 이전까지는 안전진단을 통과하지 못하면 시작하지도 못했지만 지금은 “사업시행인가 전까지만 안전진단을 통과해라” 이게 핵심이거든요. 결국 확실한 사업시행의 열쇠는 정부가 가지고 있는 형태라는 거죠. 심지어 아직 준비중이구요.
정비계획구역 지정
정비계획구역 지정은 각 지자체 홈페이지에 올라와 았어요. 지자체마다 10년주기로 도시주거환경 정비 기본계획을 수립하고 5년마다 타당성 조사를 하거든요. 서울을 예로 들어릴께요. 서울시청 홈페이지에 방문하세요.
홈페이지 상단 메뉴 – 분야별 정보 – 주택재개발 순으로 조회하시면 지역이 나오고 각 지역의 지도를 보실 수 있어요.
정비계획 지정이 완료 되었다면 동의율은 이미 해결이 된것이고 이제 순서대로 사업이 진행되기를 기도하시면 되요. 물론 전부 다 되는것도 아니고 사업 자체이 10년 걸리는 일도 많아요.
재건축, 재개발 언제 사야하나?
가장 어려운 문제이죠. 언제 구매를 해야지만 가장 좋은 수익을 얻을 수 있고 자금이 묶이지 않을 수 있을까? 하는거요. 확실하게 이야기 드릴 수 있어요.
- 재개발 / 조합설립인가 이후
- 재건축 / 안전진단 통과 이후
재개발의 경우 가장 어려운게 바로 조합설립이거든요. 조합 설립조건이 너무 까다로워요. 실제 거주자 분들이 부담해야하는 분담금과 이주 문제로 인해 실질적으로 돈이 됨에도 불구하고 거부를 하시는 거주민들이 정말 많거든요. 다른건 다 빼고 재개발은 조합설립이후 명심하시면 되요.
재건축은 안전진단 통화 후. 이유는 결국 정부의 판단이에요. 대표적으로 은마아파트 아시나요? 은마 뿐만 아니라 여의도 아파트들 재건축 하는데 50년 결렸어요. 이유는? 바로 정칙적인건데요. 정지적인 유라고 대놓고는 못하지만 안전진단이라는 열쇠를 정부가 가지고 계속 거부를 하는거에요.
최근 안전진단에 관한 뉴스가 나왔음에도 시장에 큰 변화가 없는 이유도 결국 안전진단이 통과 되어야지만 사업새행인가가 나서 재건축이 가능한 구조로 그냥 앞뒤가 바뀐 상황이에요. 잘못하면 지금까지한 모든 노력이 수포로 돌아갈 수도 있는 형태인거죠. 재건축은 이제 더 어려운 시장으로 변하는 듯 해요.