집을 매매할 때는 아예 이런집을 소개해주지도 않지만 월세 혹은 전세를 들어갈 때 꼭 확인해야할 등기부등본에서 보이면 위험한 단어들로 근린생활시설, 가등기, 신탁, 압류/가업류, 소유권이전등기 가처분, 임차권등기명령, 근저당설정이 있어요.
위에 나열된 단어들 중에 한개라도 보인다면 전세는 무조건 거르는게 좋아요. 혹시라도 부동산에서 별로 상관 없다고 하는 경우가 있다면 이 부동산도 한패니까요. 무조건 다른곳으로 가시는게 내돈 지키는 길이에요.
등기부 등본 표제부
등기부 등본은 크게 3가지로 나누어져 있어요. 표제, 갑구, 을구 이렇게 세가지 파트로 되어 있는데 각 파트별로 보이면 위험한 단어 위주로 설명해 드릴게요. 표제부 부터 시작하면 가장 위험한 건물은 바로 근린생활시설이에요. 근린생활시설이라는 뜻은 바로 주거용이 아니고 상가라는 의미에요.
그래서 가장 중요한 전세 보증보험이 불가능한경우가 다반사에요. 표제부에 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설로 표기되어 있다면 주상복합건물로 상관이 없지만 주택인데 이렇다면 절대 보증보험가입 불가에요.
이런곳은 상가를 주거시설로 개조한곳으로 집주인이 살고 있어도 신고가 들어가면 벌금을 내는 곳이에요. 특히나 건물의 옥탑에 이렇게 하나 더 만들어서 세를 내는 경우가 있는데 이럴 때 주의해야 해요.
갑구
갑구가 가장 중요한 부분이에요. 가장 많은 정보가 표시되는 부분인데요. 먼저 정리를 한번 해보면.
- 가등기
- 신탁
- 압류.가압류
- 소유권이전등기 가처분
- 임차권등기명령
이렇게 총 5가지가 있어요.
1. 가등기
가등기는 집주인이 바뀔 수 있다는 이야기에요. 내 보증금이 누구에게 갈지 정확하지 못하다는 이야기죠. 정확한 소유자가 누구인지 모르는데 보즘금을 줄 수 없잖아요. 소유권이전 담보가등기라는 말은 돈을 빌려준 다음에 못 갚으면 집을 가져가겠다고 담보를 걸어둔가라고 보시면 되요.
임대인이 가등기에 대해서 설명을 하지 않고 집주인 바뀔 날짜를 정확하게 안알려주고 어물쩡 넘어가려고 한다면 100% 보증금 가지고 달아날 가능성이 있으니 꼭 피하세요.
2. 신탁
소유권에 신탁이라는 단어가 있다면 일단 담보대출을 많이 받았다고 보시면 되요. 어려운 말로 되어 있을 뿐이지 은행에서 못 빌리는 돈을 신탁에서 먼저 빌리고 소유권을 넘겼다는 뜻이에요.
등기부상에 집주인인 신탁회사에서 동의서를 반듯이 받아야하는 불편함이 있어요. 신탁도 여러가지 종류가 있는데 이걸 구분하는 건 어렵고 위험한 일이니까 피하시는게 좋아요.
3. 압류/가압류
이건 뭐 말할 필요도 없는 거죠? 집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분 못하게 채권자가 걸어 둔 것이에요. 가압류된 집은 경매로 넘어 갔을 때 보증금을 받기가 거의 불가능해요. 1순위 채권자이니 뭐 하면서 계산하는 방법이 있는데 거의 불가능 이라고 보시면 되요.
4. 소유권이전등기 가처분
압류와 같은 개념이라고 보시면 되요. 집주인이 소송중일 때 집을 팔지 못하게 막은거에요. 집주인이 집을 담보로 이러저런 빚을 져서 소유권이 매우 복잡한 상태라는 의미죠. 갱매로 넘어가거나 소유권이 바뀌어서 문제가 생길 가능성이 매우 높은 집이니 피하셔야 해요.
5. 임차권등기명령
최근에 많이 등장하는 단어이기도 하죠. 기존 세입자가 전세금을 받지 못해서 법원에 신청해서 집이 팔리거나 소유권이 바뀌었을 때 가장 먼저 돈을 받겠다는 의미로 집주인이 전 세입자에게 보즘금을 주지 않았다는 이야기에요.
그래서 임차권등기명령이 떨어져 있고 곧 혹은 이미 경매에 넘어간 집이라는 이야기에요. 집주인이 전세 사기범일 가능성이 매우 높은 곳이니 피하셔야해요. 최근 이런곳에 단기 임대가 나오는 경우가 있는데 이마저도 전세 사기범들이 돈을 조금이라도 벌어 볼려고 하는 짓이니까 조심하세요.
을구
마지막으로 세번제 파트에 있는 을구에 대해서 이야기 할께요. 사실 이곳에서 볼 것은 딱 하나인데요. 근저당설정권이라는 단어가 보이면 조심해야해요. 이건 주택을 구매할때 담보대출이 있다는 이야기인데 보증금을 내면서 우선 변제를 원칙으로 근저당 설정이 없어야 해요. 특히 보증금이 집 시세의 60~70%라면 자세하게 계산해보세요.
근저당 설정금액 + 전세보증금까지 합쳐서 시세의 60~70%이여야 한다는거 잊지 마시구요. 그리고 시세 조사는 직접 하셔야 해요. 부동산 업자가 알려주는 경우에 그 업자도 한편일 수 있거든요.
빌라의 경우는 시세가 잘 알려져 있지 않아요. 그래서 부동산 어플로 자세하게 조사를 한 다음에 전세 보증보험이 꼭 가입 가능한 곳을 골라서 들어가셔야만 피해를 당하지 않으실거에요.
등기부등본에서 보이면 위험한 단어를 3가지 파트로 나누어서 알려렸어요. 이 단어들이 보였을 때 잘 해결하려고 하지 마시고 그냥 다른집을 찾는게 정신건강, 내 재산을 지키는 길이라는걸 잊지 마세요.